Fastighetsindex på Stockholmbörsen är ned drygt 40 procent från toppnivåerna som nåddes i slutet av 2021. Men den krasch på den svenska fastighetsmarknaden som många experter förutsett har så här långt uteblivit. Och det kommer sannolikt ingen krasch. Det var i alla fall den samlade bedömningen som gjordes av de fem fastighetsexperter som deltog i Hallvarsson & Halvarssons frukostseminarium ”Revansch för fastighetsbolagen” onsdagen den 17 april i Stockholm.
Fastighetsindex på Stockholmbörsen är ned drygt 40 procent från toppnivåerna som nåddes i slutet av 2021. Men den krasch på den svenska fastighetsmarknaden som många experter förutsett har så här långt uteblivit. Och det kommer sannolikt ingen krasch. Det var i alla fall den samlade bedömningen som gjordes av de fem fastighetsexperter som deltog i Hallvarsson & Halvarssons frukostseminarium ”Revansch för fastighetsbolagen” onsdagen den 17 april i Stockholm.
Jacob Bruzelius, chef för Debt Capital Markets på fastighetsrådgivaren Catella Corporate Finance, pekade på att de kommersiella fastighetsbolagen lyckats parera de senaste årens höga inflation och stora ränteökningar genom att inflationsjustera hyrorna vilket lett till högre intäkter för dem. Att ekonomin i Sverige har stabiliserats och efterfrågan på lokaler varit fortsatt förhållandevis god, har också hjälpt till. Att obligationsmarknaden som finansieringskälla öppnat upp igen, efter att i praktiken varit stängd för många svenska fastighetsbolag, är också en viktig faktor. Svenska fastighetsbolag sticker dock fortfarande ut i Europa genom att ha ett så stort beroende av obligationsmarknaden menade Bruzelius.
Nils Styf, vd på fastighetsbolaget Hemsö, beskriver hur den svenska fastighetsmarknaden återhämtar sig efter stålbadet som rått de två senaste åren. Här flankerad av paneldeltagarna Jacob Bruzelius till vänster och Anna-Karin Nyman, Josephine Björkman, Michael Gobitschek och moderatorn Jonas A Eriksson till höger.
Bra om ”zombieföretagen” försvinner
Nils Styf, vd för det onoterade fastighetsbolaget Hemsö med inriktning på samhällsfastigheter, såg också positiva tecken efter ett drygt tvåårigt stålbad för branschen som han uttryckte det. Han menade att den bild som målats upp internationellt, om en nära förestående krasch av fastighetsmarknaden i Sverige, varit felaktig. Styf menade att dörren till obligationsfinansiering under nedgången aldrig stängdes för ett bolag som Hemsö. Att det varit svårt för vissa svenska fastighetsbolag att få finansiering såg han bara som ett sundhetstecken. De låga räntor som rådde under lång tid gjorde att svaga fastighetsbolag, s.k. ”zombieföretag”, som aldrig borde startats, ändå gjorde det. Om de nu försvinner eller går upp i andra bolag är det bara bra för branschen.
Anna-Karin Nyman, kommunikationsdirektör på fastighetsbolaget Castellum, ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Norden, såg det egna bolaget som en av de aktörer som under de goda tiderna tagit på sig en alltför stor lånekostym. Samtidigt var Castellum ett av de bolag som snabbast såg till att åtgärda sina problem genom att stärka sin balansräkning under våren 2022, med en emission på 10 miljarder kronor och genom succesiva försäljningar av fastigheter. Castellum ser nu ljuset i tunneln, men räknar inte med någon snabb återgång till situationen som rådde innan inflationen tog fart och styrräntorna började höjas i snabb takt. I den ekonomiska nedgången Sverige upplevt, är efterfrågan på lokaler och kontor alltför låg i nuläget för att det ska kunna ske.
Lättare att göra affärer
Josephine Björkman, chef för transaktioner på det börsnoterade fastighetsbolaget Nyfosa, gjorde observationen att det fungerat att få igenom hyreshöjningar i det rådande klimatet. Nyfosas hyresgäster, som har en stor geografisk spridning, har ganska låga hyror per kvadratmeter i ursprungsläget. Hyreshöjningarna i kronor och ören har därför inte varit så stora. Flera av Nyfosas hyresgäster inom handelssegmentet är aktörer inom dagligvaruhandeln där hyreskostnaderna utgör en ganska liten del av de totala kostnaderna. Björkman såg klara tecken på en förbättring av fastighetsmarknaden. Hon noterade att Nyfosa haft förmåga att göra affärer även i en tuffare marknad men förutser att marknaden kommer fortsätta att förbättras vartefter likviditeten kommer tillbaka.
Med de globala investeringsglasögonen på diskuterade Michael Gobitschek, huvudförvaltare för den globala fastighetsfonden SKAGEN M2, investeringsmöjligheter i Sverige. Han tycker att den svenska marknaden, ur ett globalt perspektiv, stuckit ut under en längre period med den höga skuldsättningen som varit i många svenska fastighetsbolag. Samtidigt har han under senare tid ökat sina investeringar i svenska fastighetsbolag och är nu överviktad i Sverige. Inflationen har kommit ned och ekonomin stabiliserats och det finns flera relativt lågt värderade fastighetsbolag på Stockholmsbörsen, vilket gjort svenska fastighetsbolag mer intressanta. Från att ha varit en makrostyrd marknad börjar fokus i Sverige nu bli de enskilda bolagen i stället. Det är något som tilltalar Gobitschek som för närvarande har tre innehav i Sverige: Castellum, Diös och Catena. Gobitschek noterade det låga utländska ägandet i svenska fastighetsbolag. Utländska investerare har ännu inte hittar tillbaka till Stockholmsbörsen, men kommer sannolikt tillbaka igen när situationen i Sverige normaliseras.
Fortsatt ljusa utsikter för fastighetsmarknaden
Sammantaget var enigheten i panelen tämligen stor: situationen på den svenska fastighetsmarknaden och för svenska fastighetsbolag har märkbart förbättrats under senare tid. Inte minst för kommersiella aktörer. Intresset lär fortsätta i takt med att ekonomin stabiliseras och de svenska styrräntorna sänks. Uppfattningen att utländska aktörer haft en alltför pessimistisk syn på den svenska fastighetsmarknaden var spridd i panelen Däremot gick åsikterna lite isär hur svårt det egentligen varit för fastighetsbolagen att få finansiering för sin verksamhet de senaste två åren för branschen.